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Heredar una casa: impuestos, trámites y qué hacer con ella
Qué pasa cuando heredas una vivienda
Heredar una casa no es automático: hay que formalizarlo para poder usarla, venderla o alquilarla. Mientras no se acepta y se inscribe, la vivienda sigue a nombre del fallecido y, si hay varios herederos, pertenece a todos en comunidad. Cada decisión (vender, alquilar, hacer obras) exige acuerdo salvo que el testamento disponga otra cosa.
Trámites para quedarte con la vivienda
- Obtén el certificado de últimas voluntades y la copia del testamento, o tramita la declaración de herederos.
- Otorga la escritura de aceptación y partición ante notario, con nota simple actualizada del Registro.
- Presenta el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal en seis meses.
- Inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad y cambia la titularidad del IBI y de los suministros.
Qué puedes hacer con la casa
| Opción | Qué conviene saber |
|---|---|
| Quedártela | Si hay varios herederos, puedes adjudicártela compensando económicamente al resto |
| Venderla | Se reparte el precio; requiere que todos firmen o haya acuerdo |
| Alquilarla | Los ingresos se reparten y tributan en el IRPF de cada heredero |
| Mantenerla en proindiviso | Es posible, pero cualquiera puede pedir la división más adelante |
Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede ejercitar la acción de división de cosa común, que puede terminar en venta forzosa.
Ejemplo práctico
Tres hermanos heredan un piso valorado en 180.000 € sin hipoteca. Uno quiere quedárselo y los otros dos prefieren dinero. Se lo adjudica pagando 60.000 € a cada hermano, normalmente con una hipoteca propia. La escritura recoge la adjudicación y las compensaciones. Cada uno tributa por su parte de la herencia, y quien se queda el piso asume el IBI y los gastos desde entonces.
Gastos que debes asumir
Desde el fallecimiento corren a cargo de los herederos el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro de hogar y los suministros. Revisa si el seguro sigue vigente y si hay hipoteca pendiente. La comunidad puede reclamar cuotas impagadas de años anteriores, así que pide un certificado de deudas antes de aceptar.
Fiscalidad si luego la vendes
Al vender, tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial: diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, que es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos e impuestos pagados. Por eso conviene declarar un valor realista y guardar toda la documentación. Las exenciones por reinversión o por edad se aplican solo si la vivienda era la habitual del vendedor.
Documentos para vender
Necesitarás la escritura de herencia inscrita, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad si la exige tu comunidad autónoma, el certificado de deuda cero de la comunidad de propietarios y el último recibo del IBI.
Alquilar la casa heredada
Si decides alquilarla, los ingresos tributan en el IRPF de cada heredero como rendimientos del capital inmobiliario, en proporción a su cuota, con posibilidad de deducir gastos como el IBI, el seguro o los intereses de una hipoteca. Conviene formalizar un contrato y declarar los ingresos para evitar problemas con Hacienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vivir en la casa antes de repartir? Si hay varios herederos, necesitas el acuerdo de los demás o una fórmula de uso compartido.
¿Qué ocurre si la casa está ocupada? Puede requerir un procedimiento judicial; consulta con un abogado.
¿Puedo vender mi parte? Sí, pero los demás copropietarios pueden tener derecho de tanteo.